به مشاوران‌ املاک چقدر پول بدهیم؟

عصر ایران - ۲۶ اردیبهشت ۱۳۹۲

دنیای اقتصاد: با نزدیک‌شدن به فصل نقل‌وانتقالات ملکی، بازار دلالی مشاوران‌املاک در حال گرم شدن است و حجم بالای مراجعه‌کننده به بنگاه‌های مسکن، بساط مشاوره‌های ملکی را رونق بخشیده است.

مشاوران املاک که از اوایل امسال تاکنون، کسادی بازار را تجربه کرده بودند، در این روزها، آنقدر با مشتری مواجه می‌شوند که زمان لازم برای صحبت با آنها را ندارند.

هر چند تعداد کسانی که برای خرید و اجاره به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند از تعداد فروشنده‌ها و موجران بیشتر است، اما با این حال، افزایش حجم مراجعه‌کننده‌ها، به مشاوران‌املاک امید داده است.

اغلب کسانی که برای خرید یا اجاره آپارتمان وارد بنگا‌ه می‌شوند کمترین اطلاعاتی درباره نوع فعالیت مشاوران‌املاک ندارند و فقط با توضیح درباره خواسته‌شان، منتظر می‌مانند مشاور املاکی از فردای همان روز با تماس تلفنی، فایل‌های فروش را اعلام کند. این افراد بعد از آنکه یکی از فایل‌های فروش یا اجاره را پسند کردند، زمان تنظیم قرارداد در بنگاه‌ تعیین می‌شود و... .

یکی از مهم‌ترین مراحل فرآیند جست‌وجو در بنگاه‌های مسکن، مرحله تنظیم قرارداد است.

البته در بدو جست‌وجو، متقاضیان باید حداقل در سه بنگاه نزدیک به هم در محله‌ای که دنبال آپارتمان هستند، خواسته خود را فایل کنند تا ریسک گران‌فروشی دلال یا فروشنده، از طریق اعلام فایل‌های متنوع به حداقل برسد.

اما با فرض اینکه مرحله جست‌وجو، به سلامت به پایان رسیده باشد، برای تنظیم قرارداد – مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه- در بنگاه‌املاک، لازم است نکات زیر مدنظر خریدار و مستاجر قرار بگیرد:

خریدار و مستاجر باید قبل از ورود به بنگاه‌املاک – روز تنظیم قرارداد- با طرف مقابل‌شان بر سر قیمت قطعی، توافق نهایی را حاصل کرده باشند.

در برخی مواقع، مشاور املاک که وظیفه اصلی «تعیین قیمت قطعی» را از طریق رایزنی دو طرفه با خریدار و فروشنده برعهده دارد، مسوولیت خود را به درستی انجام نمی‌دهد و انجام آن را به روز موعود – روز تنظیم قرارداد- محول می‌کند تا بلکه دو طرف معامله پای یک میز روبه‌روی هم، خودشان برسر قیمت قطعی توافق کنند!

این در حالی است که اگر مشاوران‌املاک احساس وظیفه کنند، نیازی به چانه‌زنی حضوری متعاملین نیست.

با این حال، شما به عنوان خریدار یا یکی از طرفین معامله ملکی، باید مشاوراملاکی را مجاب کنید قبل از قرار حضور در بنگاه برای تنظیم قرارداد، قیمت قطعی را به دو طرف اعلام کند. در این روزها که قیمت مسکن رو به افزایش است، در برخی مواقع اتفاق می‌افتد، فروشنده به رغم تعیین قیمت قطعی پیش از تنظیم قرارداد، در روز تنظیم قرارداد در بنگاه‌، شروع می‌کند به گلایه از قیمت توافق شده و با استفاده از واژه‌‌های کلیشه‌ای همچون «ضرر می‌کنم اگر با این قیمت بدهم.» یا «مشتری با قیمت بالاتر پای ملک خوابیده است»، نرخ بیشتر از رقم توافق شده را از خریدار درخواست می‌کند.

بنابراین، اگر شما خریدار مسکن با چنین حرکتی از جانب فروشنده روبه‌رو شدید، حتما و حتما میز مذاکره را ترک کنید و یک کلام بر سر قیمت توافق شده قبلی، استوار بمانید.

شاید ترک بنگاه‌ مسکن هنگام دبه‌کردن فروشنده را خیلی از خریداران نپسندند و تصور کنند اگر قیمت فروشنده را قبول نکنند، بازنده خواهند شد! اما واقعیت کنونی بازار مسکن، شرایط معامله را کاملا به نفع خریداران رقم زده است.

در حال حاضر اگر چه قیمت مسکن رو به افزایش است و در ظاهر، اوضاع بازار به نفع فروشنده‌ها است، اما با توجه به پیش‌بینی مثبت از آینده بازار ملک –دوره بعد از انتخابات- کسانی که موفق نشوند قبل از انتخابات، ملکشان را به فروش برسانند، بابت قیمت با ضرر روبه‌رو خواهند شد.

بنابراین، اگر خریداران به موقع پاسخ دبه فروشنده‌ها را بدهند و کرنش نشان ندهند، حتما نتیجه میز مذاکره به نفع آنها رقم خواهد خورد. اگر شما میز بنگاه را ترک کنید، دو اتفاق ممکن است بیفتد.

"این افراد بعد از آنکه یکی از فایل‌های فروش یا اجاره را پسند کردند، زمان تنظیم قرارداد در بنگاه‌ تعیین می‌شود و.."ممکن است مشاور املاک دوباره با شما تماس بگیرد و قرار جدیدی برای تنظیم قرارداد با همان فروشنده و البته قیمت قبل را بگذارد یا ممکن است فایل دیگری برای شما جست‌وجو کند که البته این بار، با توجه به سابقه‌ای که از شما در ذهن دارد، به‌طور قطع مانع دبه‌کردن فروشنده خواهد شد.

نکته مهم دیگری که باید مورد توجه خریداران در زمان تنظیم قرارداد قرار بگیرد، برگه‌های تنظیم قرارداد است.

در بنگاه‌های املاک شهر تهران، استفاده از برگه‌های بزرگ و قدیمی مبایعه‌نامه –برگه‌های A۳- طبق دستور دولت و اتحادیه مشاوران‌املاک ممنوع اعلام شده است. بنابراین، اگر قرارداد شما در این برگه‌ها تنظیم شود، عملا معامله شما اعتبار ندارد و قابل رسیدگی و پیگیری حقوقی نیست.

مشاوران‌املاک موظفند همه معامله‌های ملکی شامل خرید و فروش واحد مسکونی یا اجاره ملک را در فرم‌های پرینتی مخصوص که از سامانه رهگیری معاملات مسکن، قابل چاپ است، تنظیم کنند.

بنابراین، به هیچ وجه اجازه ثبت معامله در مبایعه‌نامه‌های قدیمی را ندهید.

این را بدانید که «کدرهگیری» را حتما در پایان تنظیم قرارداد از مشاور املاکی دریافت کنید، در غیر این صورت، مطمئن باشید، اشکالی در تنظیم معامله – عمدی یا سهوی- رخ داده است!

منابع خبر
به مشاوران‌ املاک چقدر پول بدهیم؟ عصر ایران - ۲۶ اردیبهشت ۱۳۹۲
به مشاوران‌ املاک چقدر پول بدهیم؟ فردا - ۲۶ اردیبهشت ۱۳۹۲
به مشاوران‌ املاک چقدر پول بدهیم؟ جهان نیوز - ۲۶ اردیبهشت ۱۳۹۲
به مشاوران‌ املاک چقدر پول بدهیم؟ آفتاب - ۲۶ اردیبهشت ۱۳۹۲