چرا آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا باز هم اصلاح شد؟

اجرا در لغت به معنای «جاری‌کردن، روان‌ساختن، راندن و روا کردن امری» است و «در اصطلاح به کار بردن قانون یا به‌کار بستن احکام دادگاه‌ها و مراجع رسیدگی اداری یا اسناد رسمی را اجرا گویند». با توجه به تعریف گفته شده، اجرا از جهت موضوع به اجرای قانون، اجرای احکام و اجرای اسناد رسمی تقسیم می‌شود.

به گزارش «تابناک» باب پنجم از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ به اجرای مفاد اسناد رسمی اختصاص یافته است. به موجب مقررات مذکور، مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول و معاملات املاک ثبت‌شده بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم‌الاجرا است و عموم ضابطین دادگستری و سایر قوای دولتی مکلف‌اند در صورت مراجعه مأمورین اجرا در اجرای مفاد اجرائیه با آن‌ها همکاری نمایند و ادعای جعلیت سند رسمی نیز عملیات راجع به اجرای آن را متوقف نمی‌کند مگر در مواردی که قرار مجرمیت متهم از طرف بازپرس صادر و به تأیید دادستان برسد.

با تصویب قانون دفتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۶، مواد ۵۸ الی ۶۴ قانون مذکور به اجرای مفاد اسناد رسمی اختصاص یافت و متعاقباً با تصویب قانون اصلاح موادی از قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۲۲ کلیه مقررات مذکور به استثنای مواد ۳۴ و ۳۴ مکرر قانون ثبت که به نحوه اجرای معاملات با حق‌استرداد می‌پرداخت و نیز مواد مندرج در باب پنجم قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ نسخ و به موجب ماده ۸ قانون یاد‌شده مقرر شد:
«ترتیب اجرای مفاد اسناد رسمی و عملیاتی که اجرا متوقف بر آن است از ابلاغ و توقیف اموال و اشخاص و هزینه‌های اجرایی و مصارف آن و تعیین حق‌الاجرا در مواردی که در قانون معین نشده و مقتضی باشد و وصول حق‌الاجرا و نیز ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به‌طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین‌نامه وزارت دادگستری خواهد بود».

در اجرای ماده مذکور اولین آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا در سال ۱۳۲۲ به تصویب وزیر دادگستری رسید. متعاقباً و جهت جلوگیری از تشتت و پراکندگی مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی «آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی» در سال ۱۳۵۵ در خصوص نحوه اجرای اسناد وثیقه و ذمه به تصویب رسید که تا مهرماه سال ۱۳۸۷ مجری بود. در سال ۱۳۸۷ با بازنگری کامل در برخی از مقررات مربوطه، آیین‌نامه مصوب ۱۳۵۵ به‌طور کامل مورد بازنگری قرار گرفت و ماحصل آن «آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷» بود. اخیرا هم با توجه به بخشنامه‌ای که رییس قوه قضاییه ابلاغ کرد اصلاحات مجددی در این آیین نامه به عمل آمد.اما این سوال مطرح کی شود که چرا این آیین نامه برای چندمین بار دچار اصلاح گردید و پاسخ به این سوال را می توان در مهمترین نکات اصلاح شده این آیین نامه جستجو کرد.

اهم نکات آیین نامه اصلاحی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مورخ ۹۸/۱۲/۶ رییس قوه قضاییه

یکی از این اصلاحات این بود که درخواست اجرای مفاد اسناد رسمی در مورد وجوه و تمام مواردی که صدور اجرایی بر عهده ثبت محل یا اداره اجرای ثبت بوده، از طریق دفترخانه اسناد رسمی مطابق شیوه نامه مصوب رییس سازمان ثبت صورت می‌گیرد. همچنین سردفتر پس از احراز شرایط قانونی صدور اجراییه احراز صلاحیت و هویت درخواست کننده مدارک و مستندات مربوط را به سند الکترونیکی تبدیل و از طریق سامانه اجراییه و مدارک را ظرف ۴۸ ساعت به اداره ثبت ارسال نماید.

اصلاحیه دیگر مربوط به بحث ابلاغ‌ها بود که کلیه ابلاغ‌های پرونده اجرا از طریق سامانه الکترونیکی مذکور انجام می‌پذیرد و وصول اوراق به حساب کاربری مخاطب (طرفین، وکلا، کارشناسان، نمایندگان) مشمول آثار ابلاغ واقعی است مگر اینکه ثابت نماید به دلیل عدم دسترسی و یا نقص سامانه یا شبکه مخابرات از مفاد ابلاغ بی اطلاع مانده است واگر از مخاطب شماره تلفن یا پست الکترونیکی در دسترس نباشد ابلاغ مطابق قانون آیین دادرسی مدنی در اقامتگاه وی صورت می‌گیرد ودر صورت مجهول المکان بودن ابلاغ از طریق روزنامه کثیر الانتشار الکترونیکی یا درج آگهی در سایت آگهی سازمان ثبت صورت می‌گیرد و ابلاغ به افراد مقیم خارج از طریق وزارت امور خارجه صورت می‌گیرد.

بر اساس این اصلاحیه ادارات اجرا مکلف به شناسایی و توقیف اموال و دارایی متعهد از طریق بانک‌های اطلاعاتی سازمان و سایر دستگاه‌های ذیربط هستند. اگر مال سابقه بازداشت دارد بستانکار مازاد را توقیف کند، دو راه دارد: اول اینکه بستانکار مازاد می‌تواند تمام دیون و هزینه‌های بازداشت مقدم را در صندوق ثبت تودیع کند و تمام را توقیف و استیفای حقوق کند یا باتقاضای بستانکار موخر به به بستانکار مقدم اخطار می‌شود ظرف پنج روز از ابلاغ، اقدام اجرایی را ادامه دهد والا اداره ثبت با حفظ حقوق بستانکار مقدم نسبت به مزایده اقدام و پس از کسر مطالبات مقدم مابقی وجوه مزایده را به بستانکار مازاد و موخر واگذار می‌کند.

همچنین بدهکار می‌تواند تا قبل از امضا سند انتقال اجرایی غیر منقول یا تحویل مال منقول بدهی خود را با احتساب خسارت تاخیر تادیه پرداخت کند واز مال رفع توقیف شود. منزل مسکونی مازاد بر نیاز وشان عرفی مدیون معسر جزو مستثنیات نبوده و اگر مال دیگری در دسترس نباشد ویا دین از طریق منافع بخش مازادبر شان عرفی یا انتقال مشاعی به ثالث قابل استیفا نباشد و مشارالیه حاضر به فروش نباشد به تقاضای بستانکار به وسیله مرجع اجرا به فروش رفته و مازاد بر شان عرفی به طلبکار تادیه می‌شود.

مبلغی که مستاجر تحت هر عنوانی به موجر پرداخته وقتی جزو مستثنیات است که پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر حرج شود و عین مستاجره مورد نیاز مستاجر بوده و بیش از شان عرفی وی نباشد. در صورت فوت مدیون، طلب از کلیه اموال و ماترک وی بدون لحاظ مستثنیات استیفا می‌گردد.

بازداشت اموال منقول فاقد سند رسمی که در تصرف ثالث مدعی مالکیت می‌باشد ممنوع است. اعتراض مخاطب به ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری باید ظرف پنج روز از ابلاغ نظر ارزیابی کتبا همراه با قبض سپرده دستمزد کارشناسی مجدد به واحد اجرا تسلیم شود والا ارزیابی قطعی تلقی می‌گردد و اگز طرفین معترض باشند دستمزد بالمناصفه تقسیم می‌گردد.

در این صورت هیات کارشناسی سه نفره به قید قرعه تعیین و نظر کارشناسی ظرف ۱۰ روز از تاریخ ارجاع اعلام می‌گردد. اعتبار نظریه کارشناسی ۶ ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی است و تقاضای مجدد پس از گذشت این مدت تا پیش از انتشار آگهی مزایده با تسلیم قبض حق الزحمه کارشناس میسر است.

همچنین آگهی مزایده در یک نوبت درسامانه آگهی سازمان ثبت و یکی از روزنامه‌های الکترونیکی کثیر الانتشار منتشر و یک نسخه در محل وقوع مال و نیز محل مزایده و نیز تابلو اعلانات ثبت الصاق می‌شود فاصله بین انتشار آگهی تا روز مزایده نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از ۲۰ روز باشد و یک نسخه نیز به طرفین ابلاغ می‌شود.

مزایده حضوری و از ساعت ۹ صبح تا ۱۲ صورت می‌گیرد و درصورتی که خریدار نداشته باشد مال به قیمت پایه مزایده به نام بستانکار منتقل می‌شود. شرکت در مزایده منوط به پرداخت ۱۰ درصد از مبلغ پایه کارشناسی به حساب سپرده ثبت و تادیه مابقی ظرف پنج روز از مزایده توسط برنده است و درصورت تاخیربرنده از تادیه ظرف مهلت مذکور، مبلغ تودیع شده مسترد نمی‌گردد و مزایده تجدید می‌گردد.

فروش نسیه منوط به قبول بستانکار و مدیون است. اجرای چک از محل وقوع بانک صادر کننده چک یا محل اقامت بستانکار توسط دفترخانه مطابق شیوه نامه سازمان بعمل می‌آید و در صورت انصراف پس از صدور اجراییه تا پیش از ابلاغ اجراییه حق الاجرا پرداخت نمی‌شود، اما اگر اجراییه ابلاغ شده باشد حق الاجرا وصول می‌گردد.