دو ماه تا پایان فصل چانه‌زنی؛ آقای وزیر، مستاجران به وام ودیعه مسکن دلخوش باشند؟!

با شیوع ویروس کرونا از اواخر بهمن ماه سال گذشته در ایران، چالش‌های جدیدی برای اقتصاد خانوار‌ها آغاز شد؛ اقتصادی که از تحریم‌های ظالمانه آمریکا ضربه خورده بود، دوباره زیر ضربه‌های جدیدی از ناحیه شیوع ویروس کرونا قرار گرفت.

به گزارش تابناک اقتصادی، با گذشت زمان اوضاع اسفناک‌تر از گذشته شد و نوسانات در بازار ارز رفته رفته به سایر بازار‌ها از جمله بازار مسکن سرایت کرد. قیمت‌ها در بازار مسکن روند صعودی به خود گرفتند و متعاقب آن اجاره بها نیز روند رو به رشدی را آغاز کرد؛ روند رو به رشدی که این بار سرپناه خانوار‌ها را مستقیم هدف قرار داده بود.

همچنین با کاهش نرخ سود بانکی در اوایل اردیبهشت ماه سال جاری، بهانه جدیدی برای افزایش اجاره بها شروع شد. طبق عرف معمول در بازار اجاره بها، صاحبخانه‌ها هر یک میلیون تومان پول پیش را معادل ۳۰ هزار تومان اجاره بها در نظر می‌گیرند؛ بنابراین، صاحبخانه‌هایی که قصد داشتند تا پول پیش را در بانک سپرده گذاری و سود آن را دریافت کنند، با کاهش نرخ سود بانکی، تمایلشان برای دریافت پول پیش کمتر شد و بیشتر سعی کردند، اجاره دریافت کنند. این موضوع باعث افزایش اجاره بها شد.

حتی صاحبخانه‌ها که قصد دریافت پول پیش را داشتند، برای جبران کاهش نرخ سود بانکی اقدام به افزایش بیش از حد تصور پول پیش کردند.

در این وضعیت و طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از متوسط قیمت اجاره در خردادماه، این قیمت در شهر تهران ۲۷.۶ درصد و در کشور ۳۰.۷ درصد نسبت به خرداد سال گذشته افزایش داشته است.

۲۴ درصد خانوار‌های شهری و ۴.۵ درصد خانوار‌های روستایی مستاجرند

طبق آخرین آمار منتشره توسط مرکز آمار ایران در مورد خانوار‌های ایرانی، در سال گذشته نحوه تصرف مسکن بدین ترتیب بوده است که از کل خانوار‌های شهری ۲۴.۱۲ درصد و از کل خانوار‌های روستایی ۴.۵۱ درصد اجاره نشین بوده اند و هم اکنون دغدغه این خانوار‌ها افزایش سرسام آور اجاره بها، کاهش چشمگیر قدرت خرید و نگرانی از بی سرپناه ماندن در آینده‌ای نزدیک است.

دولت چه طرح‌هایی برای کمک به مستاجران اجرا کرد؟

بهار ۹۹ با همه چالش‌های خود برای مستاجران، طی شد و به فصل پیک جابجایی مسکن یعنی فصل تابستان رسیدیم و هم اکنون حدود یک ماهی از این فصل را نیز پشت سر گذاشته ایم. در این مدت، دولت چه طرح‌هایی برای کمک به مستاجران اجرا کرده است؟

شاید مهمترین طرح دولت برای مستاجران تا به امروز، تعیین سقف برای اجاره بها بوده است.

"در این مدت، دولت چه طرح‌هایی برای کمک به مستاجران اجرا کرده است؟شاید مهمترین طرح دولت برای مستاجران تا به امروز، تعیین سقف برای اجاره بها بوده است"محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه ستاد مقابله با کرونا در هشتم تیرماه سال جاری گفت: بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحد‌های مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهر‌های دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهر‌ها ۱۵ درصد تعیین شد.

همچنین محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی که (هشتم تیرماه ۱۳۹۹) در بخش خبر ۲۱ یکشنبه شب شبکه یک سیما حضور یافته بود در مورد مصوبه اخیر دولت گفت: این مصوبه دارای چند شرط (الزام) است؛ شرط اول اینکه مستأجر در دوره اجاره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد و مستأجری که موجب ضرر و زیان مالک شده باشد، مشمول این تمدید نمی‌شود و همچنین شرط دوم این است در صورتی که مالک در دوره اجاره، قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد مستأجر باید در مدت دو ماه، ملک را تخلیه کند و شرط آخر اینکه مستأجر سقف اجاره‌ای که تعیین شده است را قبول نکند که این شروط، مشمول این مصوبه نیست.

به علاوه اقدام دیگری که می‌تواند بر بازار اجاره بها شاید تاثیر داشته باشد و دو روز پیش اجرای آن کلید خورد، افزایش نرخ سود بانکی بود. شورای پول و اعتبار در ۲۴ تیرماه سال جاری و در کمتر از سه ماه دوباره نرخ‌های سود بانکی را افزایش داد. این مساله می‌تواند تا حدودی روی مبلغ اجاره و دریافت پول پیش تاثیر گذار باشد.

طرح‌هایی که تاکنون تنها وعده داده شده اند!

یکی از طرح‌هایی که هنوز به اجرا نرسیده، طرح وام اجاره مسکن است. طرحی که در سال گذشته در دهم تیرماه جرقه اول آن با مصاحبه محمدعلی دهقان دهنوی، معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی زده شد.

دهقان دهنوی طی مصاحبه‌ای در خصوص پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی مبنی بر تأسیس صندوق رهن و اجاره جهت کمک به مستأجران اظهار داشت: راه اندازی این صندوق یک پیشنهاد برای تسهیل کار مستاجرین است. وی افزود: در حال حاضر که قیمت‌های مسکن و هزینه‌های اجاره افزایش یافته و به تبع آن شرایط برای مستاجرین سخت شده است، تأسیس صندوق رهن و اجاره‌ می‌تواند تسهیل کننده امور باشد.

دهقان دهنوی در رابطه با سازوکار فعالیت صندوق رهن و اجاره گفت: هدف این است، کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند، وام بگیرند و آن وام را به عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند؛ البته به این وام سود تعلق می‌گیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل می‌شود، ولی محاسبات نشان می‌دهد، این هزینه سود کمتر از هزینه اجاره‌ای است که افراد پرداخت می‌کنند.

  بیشتر بخوانید:

آیا بورس املاک، بازار مسکن را از آشفتگی نجات می‌دهد؟  

ساخت ۶ میلیون مسکن با کدام منابع مالی؟

در جدیدترین اظهارنظرها در مورد وام اجاره مسکن، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی که در برنامه متن حاشیه شبکه ۳ در مورخه ۱۹ تیرماه سال جاری حضور یافته بود، گفت: حداکثر متراژ واحد مسکونی مستأجران تهرانی برای برخورداری از تسهیلات ودیعه در تهران ۷۵ متر و در سایر شهر‌ها ۹۰ مترمربع در نظر گرفته شده است.   وی افزود: قرار شده است، کمیته تأمین منابع ستاد ملی مبارزه با کرونا با محوریت بانک مرکزی، اقدامات لازم در این خصوص را مدنظر قرار دهد و بخشی از منابع ۷۵ هزار میلیارد تومانی که برای مبارزه با کرونا تخصیص داده شده است را برای کمک به مستأجران نیازمند در نظر گیرند. وزیر راه و شهر سازی نکته مهم دیگر برای پرداخت این تسهیلات را وجود قرارداد رسمی اجاره، میان موجر و مستأجر خواند و گفت: این تسهیلات پس از نهایی‌ شدن به‌ عنوان کمک‌هزینه ودیعه مسکن از طریق شبکه بانکی در اختیار مالکان قرار‌ می‌گیرد و مستأجران صرفاً کارمزد تسهیلات را پرداخت می‌کنند.   همچنین گفته شده این تسهیلات به کسانی پرداخت می‌شود که بر اساس قانون ساماندهی و تولید مسکن، فرم ج آنها سبز باشد؛ به این معنی که از تسهیلات دولتی بخش مسکن استفاده نکرده باشند.

اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز روز گذشته (۲۵ تیرماه ۱۳۹۹) در جمع خبرنگاران گفت: نباید برای این تسهیلات هم اکنون عددی اعلام کنیم، چون اعلام هر عددی باعث افزایش قیمت می‌شود و هم اکنون با توجه به آنکه بسیاری از مردم و مستاجران گرفتار هستند، این اعداد و ارقام اعلامی قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. وی تاکید کرد: مالکان از این فرصت سوءاستفاده می‌کنند و باید گفت، هر عددی که وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد داده برای کمک به مستاجران بوده است و اعلام قیمت در این شرایط باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.

"شورای پول و اعتبار در ۲۴ تیرماه سال جاری و در کمتر از سه ماه دوباره نرخ‌های سود بانکی را افزایش داد"اسلامی درباره تعلق گرفتن تسهیلات ودیعه مسکن به مستاجران هم گفت: هنوز اظهار نظر کردن درباره این تسهیلات زود است، چون هنوز بسته به تایید نرسیده است.
طرح دیگری که اجرای آن می‌تواند به اوضاع اجاره بها در این شرایط کمک کند، اما سرانجام نامشخصی داشته، راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی خانه‌های خالی جهت مالیات ستانی از آن‌هاست.

به تازگی محمود علیزاده معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی طی مصاحبه‌ای با بیان اینکه ظرفیت قانون بودجه سال ۹۹ به مراتب بهتر از ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم برای شناسایی خانه‌های خالی است، گفت: ماده ۵۴ قانون مالیاتی خانه‌ها را صرفاً منوط به اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کرده، اما در قانون بودجه قیدی وجود ندارد و با هر روشی می‌توان به آن رسید. وی گفت: هنوز سامانه ملی املاک و اسکان عملیاتی نیست.

البته وزیر راه و شهرسازی روز گذشته درباره کار نکردن سامانه شناسایی خانه‌های خالی گفت: این سامانه فعال است و اگر کسی مدعی است که کار نمی‌کند باید به صورت مستند مدارک را نشان دهد.

تنها هشت هفته تا پایان فصل جابجایی ها، وام اجاره مسکن و چند نکته

زمان دارد می‌گذرد و تنها هشت هفته تا پایان فصل جابجایی‌ها باقی مانده است. در این زمان کم باقیمانده هنوز وضعیت پرداخت وام اجاره  مسکن نامشخص است. چند نکته در زمینه وام اجاره مسکن وجود دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره خواهد شد.

اولین نکته و یا پرسش این است که چگونه قرار است مستاجران واجد شرایط برای دریافت وام اجاره مسکن شناسایی شوند؟ البته محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی درباره افرادی که در اولویت دریافت این تسهیلات حمایتی از مستاجران هستند، اظهار داشت: به طور قطع از آنجایی‌که منابع محدود است، اولویت برای دریافت وام ودیعه با خانوار‌های تحت پوشش نهاد‌های حمایتی از جمله کمیته امداد و بهزیستی خواهد بود.

البته عموم مردم و کسانی که با مشکل تامین ودیعه مواجه هستند می‌توانند درخواست دریافت این وام را داشته باشند. همچنین وزیر راه و شهرسازی نیز در اظهارنظری زوج‌های جوان را برای دریافت وام ودیعه در اولویت دانسته بود.

دومین نکته این است که هر چند پرداخت این وام می‌تواند به مستاجران کمک شایانی باشد، اما به هر حال پرداخت آن همچنین می‌تواند به افزایش نقدینگی کمک کند که این موضوع می‌تواند اثر قابل توجهی بر افزایش نرخ تورم داشته باشد و در درازمدت این مساله می‌تواند برای مستاجران تاثیرات منفی را به همراه داشته باشد.

سومین نکته این است که هر چند وزیر راه و شهرسازی تامین منابع لازم برای این طرح را از محل منابع ۷۵ هزار میلیارد تومانی که برای مبارزه با کرونا تخصیص داده شده، دیده است، اما باید گفت در ۲۳ فروردین ماه سال جاری عبدالناصر همتی رئیس کل بانک مرکزی طی یادداشت اینستاگرامی نوشت: علاوه بر ۲۳ هزار میلیارد تومان وام به یارانه بگیران، بانک‌ها به کمک بانک مرکزی، ۵۲ هزار میلیارد تومان (از کل ۷۵ هزار میلیارد تومان) به بنگاه‌ها و مشاغل آسیب دیده با همان نرخ ۱۲ درصد وام می‌دهند.

  در نتیجه سرنوشت ۷۵ هزار میلیارد تومان مورد اشاره وزیر راه و شهرسازی از قبل مشخص شده است؛ بخشی از آن (۲۳ هزار میلیارد تومان) برای وام به یارانه بگیران و بخش دیگر (۵۲ هزار میلیارد تومان) برای تسهیلات به بنگاه‌ها و مشاغل آسیب دیده اختصاص داده شده است.     چهارمین نکته به ملاک‌های در نظر گرفته شده برای پرداخت این وام برمی‌گردد. پرسش این است که اگر در تهران متراژ واحد مسکونی ۷۶ مترمربع (ملاک برای پرداخت وام اجاره مسکن در تهران مسکن حداکثر ۷۵ متری است) بود و یا در شهرستان‌ها ۹۱ مترمربع بود تکلیف چیست؟ آیا به این مستاجران وام اجاره تعلق نمی‌گیرد؟ یا به نظر دولت تعیین حداکثر متراژ برای پرداخت وام اجاره مسکن باعث نمی‌شود که برخی مسکن‌ها با تقاضای بالای مستاجران رو به رو شوند و صاحبان خانه‌های ۷۵ مترمربع به پایین، از این مساله و ملاک سوءاستفاده کنند و به بهانه تعلق گرفتن وام اجاره به این خانه ها، خانه‌های خود را به قیمت بالاتر از آنچه می‌ارزد اجاره دهند؟

پنجمین نکته مهم این است که در ماه های اخیر بسیاری از مستاجران در طرح‌های دولت برای خانه دار شدن مثل مسکن ملی ثبت‌نام کرده‌اند و همچنان هم مستاجر هستند و به نظر می رسد در حال حاضر مشمول تسهیلات وام اجاره با شرایط گفته شده، نیستند. در نتیجه پیش بینی می شود با توجه به الزام برای سبز بودن فرم ج، بسیاری از متقاضیان این طرح از لیست مد نظر دولت خارج شوند.

"این مساله می‌تواند تا حدودی روی مبلغ اجاره و دریافت پول پیش تاثیر گذار باشد.طرح‌هایی که تاکنون تنها وعده داده شده اند!یکی از طرح‌هایی که هنوز به اجرا نرسیده، طرح وام اجاره مسکن است"سخن پایانی

به هر صورت، یک ماه از فصل جابجایی مسکن گذشته است و هنوز دو طرح دولت در این زمینه وضعیت نامشخصی دارند و بهتر است در این شرایط هر چه زودتر دولت این دو طرح را نیز به اجرا درآورد تا اوضاع در بازار اجاره بها آرام‌تر از گذشته شود. البته باید گفت که این طرح‌ها هم اکنون می‌توانند روزنه امیدی برای مستاجران باشند و اگر اجرایی نشوند و در حد وعده و مصاحبه باقی بمانند و یا دیر اجرایی شوند، به مانند نوشدارو پس از مرگ سهراب می‌مانند. همچنین اگر قرار نیست که وام اجاره مسکن عملیاتی شود، بهتر است هم اکنون وزارت راه و شهرسازی با قاطعیت این موضوع را اعلام کند و وعده بیهوده به مستاجران ندهد، چون بسیاری از مستاجران چشم انتظار پرداخت این وام برای جابجایی هستند