اجاره‌نشینی و روابط موجر و مستاجر/شیدا آریایی‌پور

ماهنامه خط صلح – ۱ کلیات اجاره: مسکن نخستین واحد جامعه، مهمترین واحد سکونت انسان‌ها و همچنین کوچکترین واحد طرح‌های برنامه‌ریزی است (وثوقی، ۱۳۷۹: ۲۹). مسکن مهم‌ترین مکان و عنصر اصلی جامعه‌پذیری نسبت به جهان و کلیدی در سازمان اجتماعی فضا است، مسکن در شکل‌گیری هویت فردی، روابط اجتماعی و اهداف جمعی و ایدئولوژیکی نقش بسیار تعیین کننده‌ای دارد، مسکن نقطه گرهی در تمام مجموعه‌ی تضادها و دوگانگی‌هاست (شورت، ۱۳۸۸: ۲۴۰-۴۱).

یکی از عقودی که در روابط حقوقی افراد تمامی کشورها از جمله کشور ما رواج دارد، عقد اجاره است. «اجاره» واژه‌ی رایج و پر کاربردی است که همه‌ی ما کم و بیش درباره‌اش می‌شنویم و بیشتر افراد با معنی و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشیا هستند و بیش از همه اجاره درباره‌ی زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین آلات صنعتی به کار برده می‌شود. با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آن‌ها به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان‌ها با کاربری‌های گوناگون از جمله تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی قانونگذار برای تنظیم روابط در اجاره‌ی املاک و اموال ضوابط و مقرراتی را پیش‌بینی کرده است.

عقد اجاره از جمله عقود معین لازم و دارای شرایط و آثار مشخص است و در کلیت شروط و آثار آن اختلاف و ابهام چندانی بین حقوقدانان وجود ندارد.

"ماهنامه خط صلح – ۱ کلیات اجاره: مسکن نخستین واحد جامعه، مهمترین واحد سکونت انسان‌ها و همچنین کوچکترین واحد طرح‌های برنامه‌ریزی است (وثوقی، ۱۳۷۹: ۲۹)"عقد اجاره در فصل چهارم قانون مدنی و در قالب ۵۱ ماده مطرح و عمده مقررات مربوط به آن در همین مواد آمده است.

اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر(موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه‌ی خود را به فرد دیگری (مستاجر) برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) واگذار می‌کند اکثر افراد جامعه با اجاره و اجاره‌نشینی آشنا هستند و یا حداقل یک بار خود موجر یا مستاجر بوده‌اند به ویژه در شهرهای بزرگ به علت گرانی مسکن بیشتر افراد امکان تهیه مسکن شخصی ندارند و به ناچار به اجاره‌نشینی روی می‌آورند.

اغلب اجاره‌نشین‌ها، مهاجرانی هستند که از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ آمده‌اند و جمعیت شهرها ارتباط مستقیمی با میزان مهاجرت‌ها از دیگر شهرها و نیز روستاها دارد. البته بین درصد خانوار مالک مسکن با جمعیت شهر ارتباط منفی و معنی‌داری وجود دارد که نشان می‌دهد، هر چه بر جمعیت شهر افزوده می‌شود در صد خانوارهای مالک مسکن کم می‌شود و اجاره‌نشینی بالا می‌رود.

۲٫ روابط موجر و مستاجر

روابط بین مالک (موجر) و مستأجر در طول تاریخ در قالب قراردادهای مختلف انعکاس می‌یافت و موارد مربوط تحت عنوان اجاره‌نامه و مصالحه‌نامه معروف شد. این روابط متأثر از مسائل اجتماعی، فقهی و نوع ملک‌داری – خالصه یا وقفی- و همچنین شرایط محیطی و جغرافیایی بوده است. بررسی این موضوع، روابط مالک و مستأجر، نظام زمینداری و چگونگی اداره‌ی املاک را در یک دوره‌ی مشخص و فهم روابط و موقعیت لایه‌های زیرین اجتماع را تسهیل می‌کند.

آن چه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره‌ی روابط استیجاری اجرا می‌شود،‌ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. برای این که قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود.

از جمله این که قرارداد به صورت کتبی، ‌در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.

اجاره‌ی محل‌های مسکونی که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند مشمول قانون سال۱۳۶۲ و محل‌هایی که برای کسب و کار و تجارت تا تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ به اجاره داده شده‌اند مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ است.

۱٫۲٫ سرقفلی

سرقفلی حقی است برای مستاجر که در صورت پیش‌بینی در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره و یا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاری پیش از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ و پیش از سال ۲۷/۹/۶۵ در صورت تخلیه‌ی محل اجاره از سوی موجر به مستاجر پرداخت می‌شود؛ در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها موجر می‌تواند تخلیه‌ی محل را از مستاجر و در صورت خودداری وی از دادگاه بخواهد، بلکه در این صورت هیچ مبلغی از سرقفلی به مستاجر متخلف پرداخت نمی‌شود. اما در صورت انتقال محل به دیگری بدون اجازه موجر یا توافق او، همزمان با تخلیه مورد اجاره باید نیمی از سرقفلی به مستاجر پرداخت شود.

۲٫۲٫ تخلیه

با پایان مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یک هفته و در صورت عادی بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد؛ علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و قانون مصوب ۱۳۵۶ -صرفاً درباره محل اجاره تجاری- پیش‌بینی شده است که در صورت پیش‌آمد آن هر طرف یا دو طرف می‌توانند قرارداد را فسخ کنند و به آن پایان دهند. تعدی و تفریط مستاجر در محل اجاره، انتقال به غیر، بدون اجازه‌ی مالک و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرایط پیش‌بینی شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی موجر یا اعضای خانواده‌ی وی امکان درخواست تخلیه‌ی محل اجاره به وجود می‌آید.

طرفین می‌توانند هر شرطی را که در قانون به طور صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق کنند؛ در هر قرارداد، نمایندگان قانونی از جمله وکیل، وارث یا قیم موجر یا مستاجر می‌توانند آن را از سوی موکل، مورث یا صغیر، سفیه و محجور امضا و تاییدکند.

۳٫۲٫ اجاره بها و پولِ پیش

به طور معمول اجاره بها یا به گفته قدیمی‌ها کرایه همان پولی است که باید مستاجر در زمان‌های معین به موجر (مالک) بپردازد. ممکن است پولِ پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرض‌الحسنه که پرداخت می‌شود در قرارداد اجاره‌ی محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود؛ هر آن چه به عنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.

انتقال محل اجاره به دیگری چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسکونی، مالک یا همان موجر مالکیت محل را به دیگری واگذار کند، قرارداد اجاره معتبر باقی می‌ماند مگر آن که در قرارداد میان موجر و مستاجر توافق دیگری شده باشد. مثل این که توافق شده باشد که در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری قرارداد توسط یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خود به خود پایان یابد (به اصطلاح حقوقدان‌ها منفسخ شود) یا با توافق موجر و مستاجر تمام شود (به بیان حقوقدان‌ها اقاله شود)؛ در محل اجاره تجاری، چنانچه پیش از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد یا پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت پرداخت کرده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالک) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخلیه و نیمی از مبلغ مذکور به مستاجر متصرف پرداخت می شود.

"«اجاره» واژه‌ی رایج و پر کاربردی است که همه‌ی ما کم و بیش درباره‌اش می‌شنویم و بیشتر افراد با معنی و مفهوم آن آشنا هستند"همچنین چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه کند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق‌الذکر تخلیه انجام می‌شود.

۴٫۲٫ دعاوی موجر و مستاجر

موجر (مالک) می‌تواند در صورت استفاده مستاجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم اجازه به مستاجر در اجاره محل تجاری)، تخریب و صدمه به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف درباره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد یاد شده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد می‌تواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستاجر به جلوگیری از تخلف باشد؛ مستاجر هم می‌تواند درمواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر، براساس قانون و قرارداد، همچنین بازگرداندن ودیعه، قرض‌الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.

منابع:

‌۱‌- آیین‌نامه اجرایی روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۸٫۰۲٫۱۹ – ۶۹۱۴۵ .ت ۱۹۸۴۵‌هـ – ۱۳۷۸٫۰۳٫۱۷ – ۲۰۴٫
۲‌- شورت، جان رنه. (۱۳۸۸). «نظریه‌ی شهری ارزیابی انتقادی»، ترجمه‌ی زیاری و همکاران، تهران: موسسه‌ی انتشارات دانشگاه تهران.
۳‌- وثوقی، فاطمه. (۱۳۷۹).

«مسکن در خراسان»، مشهد، انتشارات پاز.