تحلیل رسمی از بازار اجاره

 واقعیت بازار اجاره مسکن در گزارش بانک‌مرکزی تصویر می‌شود یا در نقل‌قول اجاره‌نشین‌ها مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی وزارت مسکن: آمار بانک‌مرکزی مرجع استگروه مسکن- فرید قدیری: یک نگاه سریع به اولین گزارش رسمی «اجاره‌بها در سال89» که روز گذشته منتشر شد و در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت، نشان می‌دهد در سالی که برای مستاجران «ناخوش» نامگذاری شده بود، اجاره‌بهای مسکن به مراتب کمتر از نرخ تورم افزایش پیدا کرد.بانک‌مرکزی برای محاسبه نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در سال۸۹، پیش‌قدم شده و نموداری از نوسان یکساله و فصلی این نرخ در شهر تهران ترسیم کرده که در آن، بیشترین صعود اجاره‌بها در حد ۴/۷ درصد آن هم برای فصل زمستان اعلام شده است.میانگین نرخ رشد اجاره‌بهای آپارتمان مسکونی در تهران آنطور که بانک‌مرکزی اعلام کرده، در ۱۲ ماه سال گذشته معادل ۱/۵ درصد و در تابستان نیز ۶/۵ درصد بوده است، اما این روایت با آنچه که اجاره‌نشین‌ها از اوضاع بازار تشریح می‌کنند تفاوت دارد، طوری که به اعتقاد آنها پارسال اجاره‌بها حداقل دوبرابر ارقام بانک‌مرکزی افزایش پیدا کرده است.براساس گزارش بانک‌مرکزی در طول سال‌89 همواره منحنی نرخ تورم بالای سر منحنی نوسان اجاره‌بها قرار داشته و شیب آن خیلی تندتر از شیب رشد اجاره‌بها بوده است.بررسی روند فصلی نوسان نرخ اجاره هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران –گزارش بانک‌مرکزی- نشان می‌دهد در بهار سال گذشته اجاره‌بها ۶/۰ درصد نسبت به زمستان قبل از آن افزایش یافت و در تابستان و پاییز نیز به ترتیب ۸/۲ درصد و ۵/۲ درصد نسبت به فصل‌‌های قبل رشد کرد. همچنین در زمستان پارسال نسبت به پاییز همان سال، نرخ اجاره ۲ درصد زیاد شد.همچنین مقایسه آمار رشد فصلی اجاره‌بهای مسکن در تهران با نوسان فصلی نرخ تورم حاکی است در پاییز سال گذشته که نرخ تورم جهشی بالا رفت و از ۲ درصد به ۸ درصد رسید، نرخ رشد اجاره‌بها معکوس شد و از ۸/۲ درصد به ۵/۲ درصد کاهش پیدا کرد. در فصل زمستان نیز در حالی که نرخ تورم در مقایسه با پاییز با شیب تند کاهش پیدا کرد و از ۸ درصد به ۱/۳ درصد رسید، منحنی نرخ رشد اجاره‌بها به کاهش ملایمی که از پاییز شروع شده بود ادامه داد و این بار از ۵/۲ درصد به ۲ درصد افت کرد.به این ترتیب می‌توان گفت افت‌وخیز اجاره‌بهای مسکن در کوتاه‌مدت ارتباط معناداری با تورم ندارد.در نتایج گزارش بانک‌مرکزی، نحوه نوسان سال به سال اجاره‌بها و تورم نیز ترسیم شده است؛ طوری که در اولین فصل سال گذشته نرخ اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۵ درصد نسبت به بهار ۸۸ افزایش یافت و در تابستان نیز نرخ رشد به ۶/۵ درصد در مقایسه با تابستان۸۸ رسید. در پاییز نیز اجاره‌بها ۲/۶ درصد نسبت به پاییز قبل از آن رشد کرد و در زمستان نرخ رشد سالانه به ۴/۷ درصد رسید. در آخرین فصل از سال گذشته، نرخ تورم در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن ۹/۱۷ درصد گزارش شده است که نشان می‌دهد اجاره‌بها فاصله زیادی با رشد قیمت سایر کالاهای موجود در سبد هزینه خانوار داشته است.در طول سال گذشته نرخ تورم بین ۱/۹درصد تا ۹/۱۷ درصد در نوسان بوده در حالی که حداقل و حداکثر نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در تهران طی این مدت ۳/۱ درصد و ۴/۷ درصد بوده است.در مقابل آمارهای بانک‌مرکزی، شرح حال اجاره‌نشین‌ها مطرح است که تصریح می‌کند، تابستان سال گذشته یکی از سخت‌ترین دوره‌ها به لحاظ نرخ‌ کاذب اجاره بوده است.آمار بانک‌مرکزی استاندارد است چرا؟با این اختلاف‌نظر درباره بازار اجاره، اکنون این پرسش وجود دارد که آیا واقعیت بازار اجاره مسکن در گزارش بانک‌مرکزی تصویر می‌شود یا در نقل‌قول‌های اجاره‌نشین‌ها؟علی چگینی، مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن در این‌باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اول باید بپذیریم که بانک‌مرکزی همانطور که در اعلام نرخ تورم به عنوان نهاد مرجع و رسمی نزد همه شناخته شده است، برای اعلام سایر آمارهای اقتصادی و شاخص قیمت‌ها نیز باید مبنای واحد همه قرار بگیرد.

"در پاییز نیز اجاره‌بها ۲/۶ درصد نسبت به پاییز قبل از آن رشد کرد و در زمستان نرخ رشد سالانه به ۴/۷ درصد رسید"در این‌صورت بانک‌مرکزی درباره نوسان قیمت مسکن و اجاره‌بها نیز هر آنچه را که اعلام و تعیین کند، باید قابل قبول باشد.چگینی در پاسخ به این پرسش که چرا نرخ رشد اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم اعلام شده، اما این اتفاق در بازار اجاره توسط مستاجران احساس نشده است؟ گفت: این ناهمخوانی ظاهری به تفاوت بین برداشت مستاجران از نرخ‌ها و واقعیتی که بانک‌مرکزی در محاسبه نرخ رشد اجاره‌بها لحاظ می‌کند، برمی‌گردد. در بازار اجاره دو گروه قرار دارند گروه اول مستاجرانی هستند که بعد از یک‌سال، مجددا قراردادشان را بدون تغییر یا تغییر جزئی نرخ تمدید می‌کنند و گروه دوم افرادی هستند که چه در صورت جابه‌جایی و چه در صورت تمدید قرارداد باید به واسطه پیشنهاد مالک، قرارداد جدید را گران‌تر –تغییر قابل‌توجه- منعقد کنند. توصیفی که درباره سال گذشته بین اجاره‌نشین‌ها رد و بدل می‌شود مربوط به گروه دوم است به این معنی که در بازار اجاره حساسیت‌ها به نرخ رشد است و کسی درباره اینکه اجاره‌بهایش تغییر نکرده، صحبت نمی‌کند.مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی وزارت مسکن در ادامه تاکید کرد: بانک‌مرکزی برای محاسبه نرخ رشد اجاره‌بها همه قراردادها شامل آنهایی که بدون تغییر قیمت تمدید شده و آنهایی که مشمول افزایش نرخ شده را لحاظ می‌کند و در جامعه آماری استاندارد، اقدام به تعیین میانگین نرخ رشد می‌کند.چگینی تصریح کرد: بانک‌مرکزی پوشش کاملی را برای بررسی بازار اجاره دارد، اما برخی، فقط جابه‌جایی‌هایی که در آن اجار‌ه‌بها افزایش یافته را به عنوان نمود کل بازار اجاره مبنا قرار می‌دهند که این نحوه نگرش کارشناسی‌شده و استاندارد نیست.وی در ادامه گفت: عامل دیگری که باعث می‌شود اجاره‌بها سنگین جلوه کند در حالی که نرخ تورم از آن سنگین‌تر است، این است که سایر کالاهای موجود در سبد هزینه خانوار به تنهایی سهم کوچکی در مقایسه با اجاره‌بها دارند و در نتیجه هزینه خرید آنها آنچنان خودش را نشان نمی‌دهد، اما مجموع این هزینه‌ها که عمدتا مواد غذایی و مایحتاج عمومی هستند در مقایسه با هزینه اجاره رقم قابل ملاحظه‌ای می‌شود. سهم اجاره‌بها از رشد شاخص بهای کل –تورم- در سال گذشته در کل کشور ۴/۱ درصد بوده و سهم مابقی کالاها بین ۱/۰ تا ۱/۱ بوده است، اما طی پارسال شاخص ارزش مسکن اجاری در کل کشور فقط ۵/۶ درصد افزایش یافت در حالی که سایر کالاها با رشد شاخص ۶۰ تا ۷۰ درصدی روبه‌رو شدند. بنابراین ملاحظه می‌شود اگرچه در سال گذشته رشد شاخص اجاره‌بها کمتر از سایر کالاها بوده، اما به دلیل وزن قابل توجه اجاره در سبد هزینه و ضریب اهمیت ۷/۱۹ درصدی آن در سبد، این رشد ناچیز اجاره‌بها، به چشم آمده است.

چگینی همچنین افزود: در سال گذشته کاهش نرخ سود بانکی نیز گرایش به دریافت اجاره به جای رهن را در بین مالکان افزایش داد که این باعث شد به لحاظ روانی اثر تورمی در بازار اجاره به وجود بیاید