تغییر در دمای معاملات مسکن در دو ماه گذشته از فصل پاییز

به گزارش باشگاه خبرنگاران؛ سرعت رشد بازار مسكن در تهران طي دو ماه گذشته از فصل پاييز كاهش پيدا كرده و در مسير افت معاملات، پيش‌خريدها با افزايش بي‌سابقه‌اي مواجه شده است.   هر چند اين دو اتفاق متضاد در نهايت، دماي معاملات املاك مسكوني در پايتخت را در مقايسه با نيمه اول سال، به صورت چشمگيري پايين آورده است، اما هم‌اكنون بازار پيش‌فروش به عنوان نقطه اتكا مقابل ركود احتمالي، توانسته شرايط «حفظ‌ وضعيت» را در بازار مسكن مسلط كند.   گزارش مقدماتي از نتايج رهگيري معاملات مسكن در شهر تهران طي فصل پاييز، حكايت از رشد 1/5 درصدي حجم كل قراردادها شامل خريد، اجاره و پيش‌ فروش در دو ماه اخير نسبت به مدت مشابه سال قبل دارد.   اين در حالي است كه شاخص مذكور –نرخ رشد حجم معاملات ملك- در نيمه‌ اول امسال 17/6 درصد نسبت به نيمه ‌اول سال گذشته افزايش پيدا كرده بود كه به اين ترتيب بازار پاييزي دارد رشد يك ‌رقمي را تجربه مي‌كند.   در دو ماه گذشته از فصل پاييز 36 هزار و 900 فقره انواع قرارداد در بنگاه‌هاي مسكن شهر تهران به ثبت رسيده است كه در مقايسه با 36 هزار و 400 فقره قرارداد ثبت ‌شده در مدت مشابه سال گذشته، معاملات مسكن 1/4 درصد افزايش را نشان مي‌دهد. از كل معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني در تهران طي دو ماه اخير، 28 هزار و 400 فقره مربوط به خريد، 7 هزار و 300 فقره مربوط به اجاره و 1220 قرارداد نيز در قالب پيش ‌خريد واحد مسكوني تنظيم و منعقد شده است كه حجم خريد مسكن در اين مدت – نسبت به دو ماه اول پاييز سال 89- 8 درصد كاهش داشته است.   نقل ‌و انتقال اجاره‌نشين‌هاي پايتخت بيش از 60 درصد رشد كرده و پيش ‌خريد‌ها نيز نزديك به 37 درصد افزايش يافته است.   طي مهر و آبان سال گذشته از 36 هزار و 400 معامله ملك مسكوني ثبت شده در بنگاه‌هاي مسكن پايتخت، 31 هزار قرارداد براي خريد مسكن، 4 هزار و 500 قرارداد براي اجاره و 900 قرارداد نيز براي پيش ‌فروش بوده است.   در حال حاضر فعالان بازار مسكن و همين‌ طور متقاضيان خريد و مالكان آپارتمان‌هاي فروشي، درباره آينده بازار و اينكه «آيا مسير افت معاملات ادامه پيدا مي‌كند يا اوضاع كنوني تا پايان سال ثابت مي‌ماند؟» با ترديد‌هايي روبه‌رو هستند، اما دو نشانه براي پاسخ به اين پرسش وجود دارد كه اگر مبناي پيش‌بيني‌‌ها قرار بگيرد فضاي تصميم‌گيري‌ را براي اقدام، روشن مي‌كند.   *نجات بازار با «پيش ‌فروش»   همانطور كه در ابتداي پاييز پيش‌بيني‌ شده بود، بازار خريد مسكن اين روزها به نوسان صعودي قيمت مسكن واكنش نشان داده به طوري كه با رشد قيمت در مناطق مختلف تهران، حجم خريداران كاهش پيدا كرده است. اما از آنجا كه از تقاضاي واقعي كاسته نشده، متقاضيان در اين دوره به قسمت خام بازار مسكن روآورده‌اند.   در حال حاضر رونق ساخت‌ و سازهاي مسكوني و تزريق انبوه واحدهاي در حال ساخت به بازار از يك‌سو و افزايش فاصله بين قدرت خريد مسكن و قيمت واحدهاي آماده تحويل از سوي ديگر، آپارتمان‌هاي نيمه‌ساز را براي خريد جذاب كرده است.   طبق آمارهاي رسمي در هر دو ماه، كلنگ ساخت حدود 5 هزار واحد مسكوني در شهر تهران زمين زده مي‌شود كه بخشي از اين واحدها با قيمتي حداقل 15 درصد ارزان‌تر از واحد آماده مشابه، در قالب پيش ‌فروش فروخته مي‌شود.   در دو ماه اخير پيش ‌خريد مسكن در تهران 37 درصد افزايش پيدا كرده طوري كه 20 درصد آنچه در اين مدت توسط انبوه‌سازان در قالب پروژه ساختماني تعريف شده، بلافاصله از سوي پيش‌ خريداران مورد معامله قرار گرفته است.   اين گزارش حاكي است؛ از آنجا كه ساخت ‌و سازهاي مسكوني در تهران حداقل تا پايان امسال به دليل ترس سازنده‌ها از تبعات اجراي طرح تفصيلي -كه قرار است اواخر سال رونمايي شود- در همين سطح رو به رشد ادامه پيدا مي‌كند، عرضه‌ واحدهاي پيش ‌فروش نيز در حجم بالا اتفاق مي‌افتد و چون فراواني اين واحدها مانع اثرگذاري افزايش قيمت مسكن در بازار پيش‌فروش مي‌شود، در نتيجه پيش‌ خريد آپارتمان در ماه‌هاي آتي كماكان حجم غالب معاملات مسكن را در بر خواهد گرفت.   سازنده‌ها با تعريف پروژه‌هاي جديدتر، خود به خود به منابع مالي جديد نيز احتياج پيدا مي‌كنند كه براي اين نياز مجبورند بخشي از واحدها را پيش‌خريد كنند.   تمايل خريداران مسكن به پيش ‌خريد، نه ‌تنها در آمارهاي سامانه رهگيري معاملات املاك مشاهده مي‌شود، در فايل‌هايي كه در بنگاه‌هاي مسكن تشكيل شده نيز قابل ردگيري است به طوري كه در حال حاضر مشاوران ‌املاك در مناطق مختلف به خصوص در نقاطي كه ساخت ‌و سازها رونق بيشتري دارد، اعلام كرده‌اند تعداد قراردادهاي پيش‌فروش در حال افزايش است./ق2